房地产行业：中邮证券-房地产行业报告：“好房子”支撑新房市场，产品代差逐渐显现-250708

1、30大中城市近四周平均成交面积为22403万方，同比-103%，环房地产行业报告比+72%。

2、其中一线城市近四周平均成交面积为6248万方，同比-106%，环比+73%，二线城“好房子”支撑新房市场市近四周平均成交面积为11632万方，同比-46%，环比+81%，三线城市近四周平均成交面积为4523万方，同比-218%，环比+5%。

3、图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比资料产品代差逐渐显现来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

4、图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为房地产行业报告4周平均，同比数据为4周平均同比。

5、资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比上周14城商品住宅可售面积为793497“好房子”支撑新房市场万方，同比-1029%，环比-052%，14城去化周期为1693个月，其中一线城市去化周期为1195个月。

6、-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0501001502002503003504004505007/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2411/10/2410/27/产品代差逐渐显现2410/13/24。

7、9/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/2430城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0204060801001207/6/256/22/256/8/房地产行业报告255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2。

8、/252/16/252/“好房子”支撑新房市场2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/247/7/24一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%05。

9、01001502002503007/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2411产品代差逐渐显现/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/247/7/。

10、24二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%8房地产行业报告0%100%01020304050607080907/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/。

11、2512/22/2412/8/2411/24/2411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/247/7/24三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）5图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期资料来源：W“好房子”支撑新房市场ind，中邮证券研究所注：14城包括：北京、上海、广州、。

12、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、产品代差逐渐显现莆田、平凉、宝鸡。

13、计房地产行业报告算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。

14、去化周期“好房子”支撑新房市场=可售面积/最近12个月月均成交量。

15、12二手房成交及挂牌上周20城二手房成交面积为20129万方，本年累计二手房成交面积为599355万产品代差逐渐显现方，累计同比+203%。

16、20城近四周平均成交面积为22434万方，同房地产行业报告比-55%，环比+08%。

17、图表6“好房子”支撑新房市场：重点城市二手房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

18、2产品代差逐渐显现0城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。

19、截至2025中邮证券/6/23全国城市二手房出售挂牌量指数为1401，环比-2%，挂牌价指数为15421，环比+0%。

20、1011121314151617181920217,2007,4007,6007,8008,0008,2008,4008,6008,8009,0009,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-50%0%50%100%150%200%050100150200250300350400重点城市二手房成交面积房地产行业报告（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去。

21、年（%）同比19年（%）累计同比（%）6图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100图表9：全国中邮证券城市分类型二手房出售挂牌量指数图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100资料来源：。

22、Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为10013土地市场成交上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为87宗，成交住宅类土地数量为48宗，新增供应商服类土地数量为94宗，成交商服类土地数量为房地产行业报告59宗。

23、近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为106，平均商服类土地成交数量/供应数量中邮证券为087。

24、近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为647575元/平方米，溢价率房地产行业报告为627%，环比+141pct，成交商服类土地楼面均价为190025元/平方米，溢价率为381%，环比+14pct。

25、0204060801001201401607/3/238/3/23中邮证券9/3/2310/3/2311/3/2312/3/231/3/242/3/243/3/244/3/245/3/246/3/247/3/248/3/249/3/2410/3/2411/3/2412/3/241/3/252/3/253/3/254/3/255/3/256/3/25全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市100120140。

26、1601802002202407/3/238/3/239/3/2310/3/2311/3/2312/3/231/3/242/3/243/3/244/3/245/3/246/3/247/3/248/3/249/3/2410/3/2411/3/2412/3/241/3/252/3/253/3/254/3/255/3/256/3/25全国城市一线城市二线城市三线城市四房地产行业报告线城市010203040506070。

27、80907/3/238/3/239/3/2310/3/2311/3/2312/3/231/3/242/3/243/3/244中邮证券/3/245/3/246/3/247/3/248/3/249/3/2410/3/2411/3/2412/3/241/3/252/3/253/3/254/3/255/3/256/3/2590平米以下90-144平米144平米以上1401501601701801902002107。

28、/3/238/3/239/3/2310/3/2311/3/2312/3/231/3/242/3/243/3/24房地产行业报告4/3/245/3/246/3/247/3/248/3/249/3/2410/3/2411/3/2412/3/241/3/252/3/253/3/254/3/255/3/256/3/2590平米以下90-144平米144平米以上7图表11：100大中城市土地供销比图表12：100大中城市。

29、成交土地楼面均价及溢价率资料来源：Wind，中邮证券研究所资料来源：Wind，中邮证券研究所2行情回顾上周A股申万一级房地产行业指数上涨029%，沪深300指数上涨154%，房地产指数跑输沪深300指中邮证券数125pct。

30、上周港股恒生房地产行业报告物业服务及管理指数下跌09%，恒生综合指数下跌094%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数004pct。

31、图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综中邮证券指走势资料来源：Wind，中邮证券研究所资料来源：Wind，中邮证券研究所从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第23，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第11。

32、0005101520253035407/7/247/21/248/4/248/18/249/1/249/15/249/29/2410/13/2410/27/2411/10/2411/24/2412/8/2412/22/24房地产行业报告1/5/251/19/252/2/252/16/253/2/253/16/253/30/254/13/254/27/255/11/255/25/256/8/256/22/257/。

33、6/25成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%02,0004,0006,0008,00010,00012,0007/6/256/22/25中邮证券6/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2。

34、411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/247/7/24成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交房地产行业报告土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%7/5/247/19/248/2/248/16/248/30/。

35、249/13/249/27/2410/11/2410/25/2411/8/2411/22/2412/6/24中邮证券12/20/241/3/251/17/251/31/252/14/252/28/253/14/253/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/房地产(申万)沪深300-20%-10%0%10%20%30%40%50%7/5/247/19/。

36、248/2/248/16/248/30/249/13/249/27/2410/11/2410/25/2411/8/2411/22/2412/6/2412/20/241/3/251/17/251/31/252/14/252/28/253/14/253/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/房地产行业报告4/25恒生物业服务及管理恒生综合指数8图表15：上周A。

37、股申万一级行业涨跌幅情况资料来源：Wind中邮证券，中邮证券研究所图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况资料来源：Wind，中邮证券研究所上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：*ST金科（+571%）、万通发展（+392%）、张江高科（+232%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+396%）、华润置地（+318%）、绿景中国地产（+278%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：金茂。

38、服务（+352%）、越秀服房地产行业报告务（+103%）、新大正（+069%）。

39、图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位资料来源：Wind，中邮证券研究所资料来源：Wind，中邮证券研究所-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%钢铁建筑材料银行医药生物综合传媒农林牧渔公用事业电力设备家用电器煤炭纺织服饰国防军工有色金属环保基础化工社会服务电子建筑装饰食品饮料轻工制造石油石化房地产机械设备汽车通信商中邮证券贸零售交通运输美容护理非银金。

40、融计算机-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%-12%-10%-8%-6%-4%-房地产行业报告2%0%2%4%6%9图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位资料来源：Wind，中邮证券研究所3风险提示政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

41、-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%金中邮证券茂服务越秀服务新大正保利物业世茂服务雅生活服务特发服务招商积余绿城服务碧桂园服务10中邮证券投资评级说明投资评级标准类型评级说明报告中投资建议的评级标准：报告发布日后的6个月内的相对市场表现，即报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数、可转债价格）的涨跌幅相对同期相关证券市场基准指数的涨跌幅。